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Der Markt für Immobilien und Bauland hat laut Daten des Statistischen Bundesamts (Destatis) in Deutschland einen neuen Rekordwert erreicht. Auch die Covid-19-Pandemie konnte diesen seit Jahren anhaltenden Aufwärtstrend bisher nicht stoppen. Ob sich eine Investition in Immobilien derzeit lohnt und wie sich der Immobilien-Markt mittelfristig entwickeln wird, prognostiziert Birger Dehne, Immobilienexperte und Unternehmer mit mehr als 20 Jahren Erfahrung als Immobilieninvestor und mit mehr als 10.000 Wohnungen einer der größten privaten Eigentümer in Deutschland.
Hohes Preisniveau erschwert Investitionen
Laut Birger Dehne macht es das hohe und konstante Preisniveau fast unmöglich in guten Lagen profitable Objekte zur Vermietung zu kaufen. In einem kürzlich publizierten Interview erklärte Dehne, dass „sich Ende der Neunzigerjahre Immobilien in B-Lagen für das sechs- bis siebenfache der Netto-Jahresmiete kaufen ließen.“
Derzeit kosten Immobilien in einem guten bis akzeptablen Zustand in denselben Lagen hingegen bis zum Zwanzigfachen der Netto-Jahresmiete. Ausgelöst wurde diese drastische Preisentwicklung vor allen durch Marktakteure, die ihre Objekte halten und damit das Angebot verfügbarer Immobilien deutlich reduzieren. Profitable Investitionen in A- und B-Lagen sind laut Birger Dehne und anderen renommierten Investoren deshalb aktuell nur in Ausnahmefällen möglich.
Preisniveau am Immobilien-Markt
Ob das hohe Preisniveau am Immobilien-Markt weiter bestehen bleibt, ist besonders angesichts der Covid-19-Pandemie und der großen wirtschaftlichen Auswirkungen auch für Experten wie Birger Dehne nur schwer zu prognostizieren. Der weiterhin vor allen in Ballungsgebieten und den Speckgürteln von Großstädten vorhandene Nachfrageüberhang bei Wohnungen und Einfamilienhäusern sowie der Mangel an Bauland sprechen allerdings dafür, dass zeitnah kein Abschwung des Preisniveaus auftreten wird.
Auch die seit Jahren niedrigen Zinsen, die durch die Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) getrieben werden, sorgen trotz der angespannten Konjunktur für eine weiterhin hohe Nachfrage und eine stabile bis steigende Preisentwicklung.
Investitionschancen in Kleinstädten und auf dem Land
Trotz der auf den ersten Blick trüben Aussichten für Neueinsteiger, sieht Birger Dehne noch profitable Investitionschancen auf dem Immobilien-Markt. Besonders durch Covid-19 beschleunigte Trends wie die Digitalisierung der Arbeit könnten in den nächsten Jahren eine gegenläufige Wanderungsbewegung auslösen. Während in den letzten 100 Jahren Menschen vor allen in die Städte gezogen sind, um einen kurzen Arbeitsweg und eine gute Infrastruktur zu haben, könnten Home-Office und Co. dafür sorgen, dass wieder mehr Deutsche in Kleinstädte und ländliche Gegenden ziehen, um den hohen Mietpreisen der Städte und dem dortigen Stress zu entkommen.
Immobilien in D-Lagen, die heute von vielen Investoren kaum beachtet werden und häufig bereits für fünf bis sieben Netto-Jahresmieten angeboten werden, könnten somit in den nächsten Jahren einen deutlichen Preisanstieg verzeichnen. Birger Dehne erklärt außerdem, dass „die Wanderung aus den Großstädten dafür sorgt, dass Objekte in A-Lagen günstiger werden und somit wieder profitable gekauft werden können.“ Sollte sich die Prognose des Investors bewahrheiten, sind Wohnungen und Häuser in ländlichen Lagen also schon bald interessante Renditeobjekte.
Objekte in A- und B-Lagen zum selbst bewohnen
Eine Ausnahme bilden auch beim aktuellen Preisniveau laut Birger Dehne außerdem Objekte in A- und B-Lagen zum selbst bewohnen. Trotz der hohen Preise können Immobilien in diesen Lagen eine gute Investition darstellen, wenn Käufer dadurch ihre monatliche Miete sparen und gleichzeitig über die Rückzahlung des Kredits Kapital in Form einer Immobilie für die Altersvorsorge aufbauen.
Fazit zur Zukunft der Immobilieninvestitionen in Deutschland
Der Immobilienmarkt bietet laut Birger Dehne auch Neueinsteigern noch Chancen ein beachtliches Portfolio aufzubauen. Der Fokus sollte bei Renditeobjekten allerdings nicht auf den Großstädten der Bundesrepublik liegen, sondern vor allem in Klein- und Mittelstädten sowie ländlichen Gegenden nach interessanten Immobilien suchen. Entwicklungen wie der Trend zum Home-Office und die Digitalisierung des Alltags führen dazu, dass diese aus Investorensicht derzeit nicht attraktiven Gegenden ein deutlichen Bevölkerungszuzug erwarten, der dazu führen könnte, dass das dortige Preisniveau in den nächsten Jahren deutlich anzieht.
