Eigenheim wird zur Geduldsfrage – Käufer sparen regional über 20 Jahre

Der Traum vom Eigenheim entfernt sich für viele Menschen in Deutschland zunehmend von der Realität. Eine aktuelle Studie des Kiel Institut zeigt:

In bestimmten Regionen müssen Haushalte inzwischen mehr als 20 Jahre sparen, um das notwendige Eigenkapital für den Kauf einer Immobilie aufzubringen. Damit wird Wohneigentum nicht nur teurer – sondern vor allem zeitlich immer schwerer erreichbar.

Im Zentrum der Analyse steht die Frage, wie lange Käufer sparen müssen, um die Einstiegshürde zu überwinden. Denn nicht die monatliche Kreditrate ist das größte Problem, sondern die Summe, die vorab benötigt wird. Banken verlangen inzwischen häufig 30 bis 40 Prozent Eigenkapital, zusätzlich zu Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar und Makler.

Diese Entwicklung hat sich über Jahrzehnte aufgebaut. Während Haushalte in den 1980er-Jahren noch deutlich weniger Eigenkapital benötigten, hat sich die Belastung heute massiv erhöht. Für Eigentumswohnungen sind inzwischen oft mehr als drei Jahresgehälter notwendig, bei Einfamilienhäusern sogar über das Fünffache.

Die Folge: Selbst bei einer vergleichsweise hohen Sparquote von 20 Prozent des verfügbaren Einkommens dauert es im Durchschnitt rund 14 Jahre, um das erforderliche Eigenkapital anzusparen – in teuren Regionen deutlich länger. In besonders gefragten Städten kann sich dieser Zeitraum auf über 20 Jahre ausdehnen.

Dabei zeigen sich erhebliche regionale Unterschiede. Während in strukturschwächeren Regionen der Erwerb von Wohneigentum noch vergleichsweise erreichbar bleibt, verschärft sich die Situation in Ballungsräumen deutlich. Hohe Immobilienpreise treffen dort auf Einkommen, die mit dieser Entwicklung nicht Schritt halten.

Gleichzeitig steigen auch die Rahmenbedingungen weiter unter Druck. Bauzinsen bewegen sich 2026 voraussichtlich zwischen 3,2 und 4,0 Prozent, während Baukosten und Nachfrage hoch bleiben. Parallel dazu verteuern Kaufnebenkosten den Einstieg zusätzlich – oft summieren sie sich auf mehr als 10 Prozent des Kaufpreises.

Das Ergebnis ist eine strukturelle Verschiebung: Wohneigentum wird zunehmend von Vermögen abhängig. Wer keine Unterstützung aus Familie oder Erbschaften erhält, hat deutlich geringere Chancen, den Einstieg überhaupt zu schaffen. Studien zeigen bereits, dass fehlendes Eigenkapital für viele Haushalte die zentrale Hürde darstellt.

Damit verändert sich auch die gesellschaftliche Bedeutung von Immobilienbesitz. Was lange als klassischer Bestandteil der Altersvorsorge galt, entwickelt sich zunehmend zu einem Privileg für jene, die bereits über finanzielle Ressourcen verfügen.

Die aktuelle Studie macht damit mehr sichtbar als nur regionale Unterschiede. Sie zeigt eine Entwicklung, die tiefer geht: Der Zugang zu Wohneigentum verschiebt sich – weg von einer Frage des Einkommens, hin zu einer Frage des vorhandenen Vermögens. Und genau darin liegt die eigentliche Brisanz.

SK