Immobilienpreise bis 2035: Die Lage wird zum entscheidenden Faktor

Nach der Zinswende und der Korrektur der vergangenen Jahre zeigt der deutsche Immobilienmarkt wieder Stabilisierungstendenzen. Laut Statistischem Bundesamt sind die Preise für Wohnimmobilien 2025 im Jahresdurchschnitt erstmals seit 2022 wieder gestiegen. Im 4. Quartal 2025 lagen Wohnungen und Häuser im Schnitt 3,0 Prozent über dem Vorjahresquartal, im Jahresdurchschnitt ergab sich ein Plus von 3,2 Prozent.

Doch der bundesweite Trend verdeckt erhebliche regionale Unterschiede. Der neue Postbank Wohnatlas 2026 kommt zu dem Ergebnis, dass die Kaufpreise für Eigentumswohnungen im Bestand bis 2035 im Durchschnitt aller Landkreise und kreisfreien Städte inflationsbereinigt um 0,41 Prozent pro Jahr steigen dürften. Zuwächse werden für 13 Bundesländer erwartet, während in Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen im Durchschnitt rückläufige reale Preise prognostiziert werden.

Gewinner sind Städte und ihr Umland

Besonders gute Aussichten haben laut den Prognosen Großstädte, Mittelstädte und das Umland wirtschaftsstarker Zentren. Dort treffen mehrere Faktoren zusammen: Arbeitsplätze, Zuzug, Infrastruktur, Hochschulen, Unternehmensstandorte und ein begrenztes Angebot an Wohnraum. Das stützt die Nachfrage auch dann, wenn Finanzierungskosten höher bleiben als in der Niedrigzinsphase.

Der Stern verweist auf Basis des Postbank Wohnatlas darauf, dass vor allem das Umland großer Städte mit höheren Wertzuwächsen rechnen kann. In den Metropolen selbst sind viele Preise bereits hoch, während angrenzende Regionen weiter von Ausweichbewegungen profitieren können. Wer dort gute Anbindung, stabile Bevölkerungsentwicklung und wirtschaftliche Stärke kombiniert, bleibt für Käufer interessant.

Auch das Institut der deutschen Wirtschaft sieht diese regionale Spreizung als entscheidenden Faktor. In wirtschaftsstarken Regionen dürften die Immobilienpreise bis 2035 weiter steigen, während strukturschwache Kreise mit stagnierenden oder sinkenden realen Preisen rechnen müssen. Laut IW-Prognose werden für 242 von 400 Regionen steigende Wohnimmobilienpreise erwartet, für 158 Regionen dagegen Rückgänge.

Schrumpfende Regionen geraten unter Druck

Die Verlierer der langfristigen Entwicklung liegen vor allem dort, wo Bevölkerung, Wirtschaftskraft und Nachfrage schwächer werden. Besonders betroffen sind ländliche Räume in Teilen Ost- und Mitteldeutschlands. Dort wirkt der demografische Wandel direkt auf den Immobilienmarkt: Wenn weniger Menschen nachziehen, die Bevölkerung altert und Erben Immobilien nicht selbst nutzen wollen, steigt das Angebot, während die Nachfrage sinkt.

Der Postbank Wohnatlas nennt Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen als Bundesländer, in denen außerhalb vieler größerer Städte sinkende reale Kaufpreise erwartet werden. Entscheidend ist dort vor allem die Altersstruktur. Regionen mit hoher Alterung und geringem Zuzug geraten stärker unter Druck, weil perspektivisch mehr Immobilien auf den Markt kommen könnten, ohne dass ausreichend Käufer nachrücken.

Das IW beschreibt diesen Effekt ebenfalls deutlich. Der bundesweite Durchschnitt kann steigen, während einzelne Regionen real verlieren. Für Eigentümer bedeutet das: Eine Immobilie bleibt zwar ein Sachwert, aber nicht automatisch ein Werterhaltungsinstrument. Ohne Nachfrage, Infrastruktur und wirtschaftliche Perspektive kann auch Betongold an Glanz verlieren.

Für Anleger und Eigennutzer ist die Botschaft eindeutig: Immobilien bleiben ein zentraler Sachwert, aber der Standort entscheidet stärker als früher. Pauschale Aussagen über steigende oder fallende Preise helfen kaum noch weiter. Entscheidend sind Mikro- und Makrolage, Bevölkerungsentwicklung, Arbeitsplatzangebot, Verkehrsanbindung, Energiezustand des Gebäudes und die langfristige Attraktivität der Region.

Gerade energetische Anforderungen und Sanierungskosten verschärfen die Unterschiede zusätzlich. In gefragten Lagen lassen sich Investitionen in Modernisierung eher über Wertentwicklung oder Mieteinnahmen auffangen. In schwachen Märkten können dieselben Kosten dagegen zur Belastung werden, weil höhere Investitionen nicht automatisch zu entsprechend höheren Verkaufspreisen führen.

Damit verändert sich auch der Blick auf geerbte Immobilien. Was in einer wachsenden Stadt ein wertvoller Vermögensbaustein ist, kann in einer schrumpfenden Region zur finanziellen und organisatorischen Herausforderung werden. Leerstand, Sanierungsbedarf und geringe Nachfrage können den vermeintlichen Sachwert deutlich relativieren.

Immobilienmarkt wird selektiver

Die Prognosen bis 2035 zeigen keinen einheitlichen deutschen Immobilienmarkt, sondern viele regionale Teilmärkte. In starken Regionen dürfte Wohnraum knapp und wertstabil bleiben. In schwächeren Regionen dagegen können demografischer Wandel, Abwanderung und wirtschaftliche Unsicherheit zu realen Verlusten führen.

Für Käufer kann das Chancen eröffnen, wenn sie in stabilen Regionen frühzeitig gute Lagen identifizieren. Für Eigentümer bedeutet es aber auch, den Wert der eigenen Immobilie nüchtern zu prüfen. Die alte Gewissheit, dass Immobilien langfristig überall automatisch teurer werden, trägt nicht mehr.

Der Sachwert Immobilie bleibt stark – aber nur dort, wo Nachfrage, Lage und Zukunftsperspektive zusammenpassen. Bis 2035 dürfte genau diese Auswahl den Unterschied machen zwischen Wertzuwachs und Wertverlust.

SK