Die ersten Babyboomer verkaufen, vererben oder verlassen ihre Eigenheime. In den kommenden Jahrzehnten werden dadurch Millionen Immobilien den Besitzer wechseln. Was gelegentlich als »Silver Tsunami« bezeichnet wird, dürfte jedoch keine einheitliche Verkaufswelle auslösen. Entscheidend ist, wo die Häuser stehen – und ob dort künftig noch genügend Käufer leben wollen.
Kaum eine Generation hat den deutschen Immobilienmarkt so stark geprägt wie die Babyboomer. Die geburtenstarken Jahrgänge bauten und kauften besonders häufig Einfamilienhäuser und verfügen heute über einen erheblichen Teil des privaten Wohneigentums.
Eine Auswertung der Immobilienplattform Jacasa auf Basis von Zensusdaten schätzt, dass rund 32 Prozent der Eigentumsimmobilien in Deutschland Babyboomern zuzurechnen sind. Das entspräche etwa 4,8 Millionen Häusern und Wohnungen. Besonders hoch ist der Anteil in einigen ländlichen und ostdeutschen Regionen.
Diese Zahl bedeutet allerdings nicht, dass 4,8 Millionen Immobilien gleichzeitig auf den Markt kommen.
Aus dem Tsunami wird eher ein langer Generationenwechsel
Das Forschungsinstitut empirica hält schon den Begriff »Silver Tsunami« für irreführend. Die Babyboomer verteilen sich über rund 15 Geburtsjahrgänge. Auch Verkäufe, Umzüge in kleinere Wohnungen, Erbfälle und Todesfälle verteilen sich über Jahrzehnte.
Statt einer plötzlichen Flut erwartet empirica deshalb einen Prozess, der sich über rund 35 Jahre hinzieht.
Hinzu kommt: Nicht jedes Haus wird verkauft. Immobilien können von Kindern übernommen, innerhalb der Familie übertragen, vermietet oder über viele Jahre weiter selbst genutzt werden.
Der demografische Effekt wird deshalb allmählich sichtbar – aber er beginnt bereits.
Wo niemand hinziehen will, wird Eigentum zum Risiko
Entscheidend ist weniger die Zahl der frei werdenden Häuser als ihre Lage.
Nach der Jacasa-Auswertung befinden sich beispielsweise in der Uckermark knapp 48 Prozent der Eigentumsimmobilien in Babyboomer-Hand. Im Ennepe-Ruhr-Kreis sind es rund 45 Prozent, im Landkreis Meißen etwa 44 Prozent.
Problematisch wird das dort, wo gleichzeitig die Bevölkerung schrumpft.
Eine aktuelle Studie des Bundesverbands der Deutschen Volksbanken und Raiffeisenbanken und des Instituts der deutschen Wirtschaft prognostiziert deshalb bis 2035 sehr unterschiedliche Immobilienmärkte. Während Berlin, Teile Süddeutschlands und wirtschaftsstarke Regionen weiter steigende Preise erwarten können, dürften sie etwa im Saarland, in Sachsen-Anhalt und Thüringen teilweise zurückgehen.
Nicht der Babyboomer allein entscheidet also über den Wert eines Hauses, sondern die Frage, ob nach ihm jemand dort wohnen möchte.
In den Städten könnte das zusätzliche Angebot sogar gebraucht werden
Ganz anders sieht die Lage in vielen Ballungsräumen aus.
Dort herrscht weiterhin Wohnraummangel. Die Zahl der angebotenen Mietwohnungen liegt bundesweit rund zwölf Prozent unter dem Niveau von Anfang 2022, während die Angebotsmieten im zweiten Quartal 2026 vier Prozent über dem Vorjahreswert lagen.
Gleichzeitig werden zwar deutlich mehr Kaufimmobilien inseriert als noch vor der Zinswende. Das IW führt diesen Anstieg jedoch vor allem auf schwächere Nachfrage und längere Vermarktungszeiten zurück – nicht auf eine plötzlich stark wachsende Zahl verfügbarer Wohnungen.
Wenn künftig mehr Häuser und Wohnungen älterer Eigentümer auf den Markt kommen, könnte dieses zusätzliche Angebot in gefragten Regionen daher durchaus Käufer finden.
Das Einfamilienhaus bekommt ein zusätzliches Problem
Besonders anspruchsvoll dürfte der Generationenwechsel bei älteren Einfamilienhäusern werden.
Viele wurden in den Siebziger-, Achtziger- oder Neunzigerjahren für Familien gebaut und entsprechen weder energetisch noch beim Grundriss heutigen Standards. Käufer müssen neben dem Kaufpreis häufig Modernisierungskosten für Heizung, Dämmung, Fenster oder Elektrik einkalkulieren.
Damit konkurriert ein großes, sanierungsbedürftiges Haus auf dem Land nicht unbedingt mit einer modernen Stadtwohnung – selbst wenn es auf dem Papier erheblich günstiger ist.
Gerade in Regionen mit sinkender Einwohnerzahl kann daraus ein doppelter Preisdruck entstehen: mehr ältere Immobilien treffen auf weniger potenzielle Käufer.
Deutschland bekommt keinen einheitlichen Immobilienmarkt mehr
Schon heute entwickeln sich die Preise regional immer stärker auseinander.
Der BVR und das IW erwarten bundesweit bis 2035 zwar weiterhin einen inflationsbereinigten durchschnittlichen Preisanstieg von rund 1,1 Prozent pro Jahr. Hinter diesem Mittelwert verbergen sich jedoch erhebliche Unterschiede: Für Berlin werden durchschnittlich 2,4 Prozent jährlich prognostiziert, während einige strukturschwächere Bundesländer mit rückläufigen Preisen rechnen müssen.
Damit könnte der Generationenwechsel einen bereits bestehenden Trend verstärken.
Immobilien in gefragten Arbeitsmarktregionen bleiben knapp und teuer. Häuser in schrumpfenden Regionen können dagegen trotz steigender Baukosten real an Wert verlieren.
Was bleibt
Die große Babyboomer-Verkaufswelle wird kommen – nur wahrscheinlich nicht als Welle.
Millionen Immobilien werden in den kommenden Jahrzehnten übertragen, verkauft oder vererbt. Doch dieser Prozess verteilt sich über viele Jahre und trifft auf völlig unterschiedliche regionale Märkte.
Für Eigentümer und Anleger wird deshalb die alte Vorstellung immer riskanter, dass eine Immobilie allein durch Zeit automatisch an Wert gewinnt.
Künftig dürfte stärker denn je gelten: Nicht das Haus entscheidet über den Wert – sondern der Standort und die Menschen, die dort künftig wohnen wollen.
Der Generationenwechsel könnte damit weniger einen deutschen Immobiliencrash auslösen als eine ohnehin vorhandene Spaltung beschleunigen: In den begehrten Regionen bleibt Eigentum knapp. Anderswo könnte plötzlich mehr davon vorhanden sein, als der Markt noch braucht.
Stefanie S. Klief
