Düsseldorf wächst, Wohnungen bleiben knapp und die Mieten hoch. Trotzdem steigen die Kaufpreise nicht überall. Der Markt belohnt wieder stärker, was Immobilien langfristig werthaltig macht – und bestraft Objekte, deren niedriger Preis nur auf den ersten Blick attraktiv erscheint.
Der Markt kommt wieder in Bewegung
Der Düsseldorfer Immobilienmarkt hat sich 2025 deutlich belebt. Nach Angaben des Gutachterausschusses stiegen sowohl die Zahl der Kaufverträge als auch der Geldumsatz um rund 15 Prozent. Insgesamt wurden knapp 4.700 Verträge mit einem Volumen von etwa 3,9 Milliarden Euro abgeschlossen.
Damit kehren Käufer zurück, nachdem höhere Finanzierungszinsen und wirtschaftliche Unsicherheit den Markt über mehrere Jahre gebremst hatten.
Die wachsende Aktivität bedeutet jedoch nicht, dass sämtliche Wohnungen automatisch wieder teurer werden. Bei Eigentumswohnungen zeigt sich vielmehr ein stark differenziertes Bild.
Wohnungen in Vorkriegsgebäuden verloren 2025 im Durchschnitt weitere 2,3 Prozent an Wert. Eigentumswohnungen in Nachkriegsbauten verteuerten sich dagegen leicht um 1,1 Prozent. Neubauwohnungen blieben preislich weitgehend stabil.
Die Immobilienerholung verläuft damit nicht als neue Welle, die alle Objekte gleichermaßen nach oben trägt. Sie sortiert.
Die Lage gewinnt wieder an Gewicht
Besonders deutlich zeigt sich diese neue Auswahl bei der Lage.
Nach einer Auswertung des Kiel Instituts für Weltwirtschaft waren zentral gelegene Wohnungen in den untersuchten deutschen Städten 2025 durchschnittlich rund 27 Prozent teurer als Wohnungen in Randlagen. Ein Jahr zuvor hatte der Aufschlag bei etwa 25 Prozent gelegen.
Düsseldorf gehörte zu den Städten, in denen sich die Schere besonders stark öffnete. Der Preisvorsprung der zentralen Lagen gegenüber den Außenbezirken wuchs innerhalb eines Jahres um rund vier Prozentpunkte.
Das Institut erklärt die Entwicklung auch mit der höheren Zinssensibilität zentraler Wohnungen. Während des Zinsanstiegs waren die Preise in teuren Innenstadtlagen besonders stark unter Druck geraten. Mit der Stabilisierung des Markts folgt nun eine entsprechende Gegenbewegung.
Das bedeutet nicht, dass jede Innenstadtwohnung automatisch eine gute Investition ist.
Es zeigt aber, dass Käufer nach der Korrektur offenbar wieder stärker bereit sind, für kurze Wege, Infrastruktur, Arbeitsplätze, Gastronomie und eine langfristig stabile Nachfrage zu bezahlen.
Wohnungsmangel stützt Mieten und Kaufinteresse
Hinter der Markterholung steht ein strukturelles Problem: Düsseldorf verfügt weiterhin über zu wenig Wohnraum.
Nach Berechnungen des Immobilienunternehmens Aengevelt fehlen in der Stadt mehr als 10.000 Wohnungen. Bereits 2024 bezifferte das Unternehmen die Lücke auf über 10.000 Einheiten. Pro Jahr müssten demnach mehrere Tausend Wohnungen entstehen, um den Bedarf der wachsenden Stadt zu decken.
Tatsächlich bleibt der Neubau hinter diesem Bedarf zurück. Hohe Baukosten, teure Grundstücke, langsame Planungs- und Genehmigungsverfahren sowie gestiegene Finanzierungskosten bremsen neue Projekte.
Für Mieter bedeutet das anhaltenden Preisdruck. Für Eigentümer kann die Knappheit die Vermietbarkeit und langfristige Wertstabilität verbessern.
Sie schützt aber nicht vor jedem Fehlkauf.
Auch in einer Stadt mit Wohnungsmangel kann eine Immobilie wirtschaftlich unattraktiv sein, wenn Kaufpreis, Mieteinnahmen, Finanzierung und notwendige Investitionen nicht zusammenpassen.
Hohe Mieten machen Kaufen wieder interessanter
Je höher die Mieten steigen, desto stärker verschiebt sich für Haushalte mit ausreichendem Eigenkapital die Rechnung zwischen Mieten und Kaufen.
Das Handelsblatt verweist auf eine Auswertung von vdp Research, nach der bestimmte Düsseldorfer Viertel für Käufer wieder interessanter werden. Das betrifft sowohl zentrale Lagen mit hoher Nachfrage als auch günstigere Stadtteile, in denen sich Kaufpreise und erzielbare Mieten günstiger zueinander verhalten können.
Für Eigennutzer besteht der Vorteil vor allem darin, langfristig keine steigenden Marktmieten zahlen zu müssen. Dafür übernehmen sie das Finanzierungs-, Instandhaltungs- und Standortrisiko selbst.
Kapitalanleger betrachten dagegen insbesondere die Relation zwischen Kaufpreis und nachhaltig erzielbarer Miete.
Gerade dabei kann ein vermeintlich günstiger Stadtteil täuschen.
Ein niedriger Quadratmeterpreis kann ein Einstiegsvorteil sein. Er kann aber ebenso auf schwächere Nachfrage, schlechtere Anbindung, hohe Leerstandsrisiken oder einen problematischen Gebäudebestand hinweisen.
Der Preis allein sagt wenig über die Qualität eines Sachwerts aus.
Altbau ist nicht automatisch wertvoll
Dass Düsseldorfer Vorkriegswohnungen zuletzt weiter im Preis nachgaben, widerspricht auf den ersten Blick dem verbreiteten Bild des begehrten Altbaus.
Hohe Decken, Stuck und zentrale Lagen können solche Wohnungen attraktiv machen. Gleichzeitig stehen in älteren Gebäuden häufig hohe Investitionen an:
- Dächer und Fassaden,
- Fenster und Heizungen,
- Leitungen und Elektrik,
- Aufzüge,
- energetische Sanierungen,
- oder die Beseitigung lange aufgeschobener Instandhaltung.
Bei Eigentumswohnungen hängen diese Kosten nicht allein vom Zustand der Wohnung ab. Entscheidend sind das gesamte Gebäude, die Höhe der Rücklagen und die Beschlusslage der Eigentümergemeinschaft.
Ein niedriger Kaufpreis kann daher durch spätere Sonderumlagen schnell relativiert werden.
Für Anleger gilt deshalb: Der Zustand des Gemeinschaftseigentums ist mindestens ebenso wichtig wie die frisch renovierte Küche innerhalb der Wohnung.
Nachkriegsbauten können wirtschaftlich attraktiver sein
Dass Wohnungen in Nachkriegsgebäuden zuletzt leicht zulegten, dürfte unter anderem mit ihrem niedrigeren Einstiegspreis zusammenhängen.
Viele dieser Wohnungen liegen in etablierten Wohnquartieren, verfügen über funktionale Grundrisse und sprechen einen breiten Mietermarkt an. Gleichzeitig können sie günstiger sein als klassische Altbauten oder Neubauwohnungen.
Auch hier muss jedoch genau geprüft werden.
Gebäude aus den 1950er- bis 1970er-Jahren können erhebliche energetische Defizite aufweisen. Flachdächer, Fassaden, Balkone, Leitungen und alte Heizsysteme verursachen möglicherweise hohe Folgekosten.
Der leichte Preisanstieg beweist deshalb nicht, dass Nachkriegsbauten grundsätzlich die bessere Anlage sind.
Er zeigt eher, dass Käufer wieder stärker auf das Verhältnis zwischen Preis, Nutzwert und Vermietbarkeit achten.
Neubauten bleiben teuer – und deshalb stabil
Bei Düsseldorfer Neubauwohnungen blieben die Preise zuletzt weitgehend stabil.
Das liegt nicht nur an der Nachfrage. Auch hohe Grundstücks-, Bau- und Finanzierungskosten setzen dem Preisrückgang Grenzen. Bauträger können neue Wohnungen kaum beliebig günstiger anbieten, ohne ihre Projekte unwirtschaftlich zu machen.
Neubauten bieten Käufern zugleich mehr Planbarkeit:
- bessere Energieeffizienz,
- geringere kurzfristige Sanierungsrisiken,
- moderne Grundrisse,
- häufig barrierearme Ausstattung,
- und niedrigere Nebenkosten.
Dafür liegt der Kaufpreis meist deutlich über dem von Bestandswohnungen. Für Kapitalanleger kann die anfängliche Mietrendite entsprechend niedriger ausfallen.
Neubau ist damit nicht automatisch renditestärker. Er reduziert vor allem einen Teil des technischen Risikos.
Die Rendite entsteht nicht allein durch steigende Preise
Während der Niedrigzinsphase genügte es in vielen Städten, eine Immobilie zu kaufen und auf allgemeine Wertsteigerungen zu setzen.
Diese Strategie ist riskanter geworden.
Finanzierungskosten liegen weiterhin deutlich über dem Niveau der vergangenen Boomjahre. Hinzu kommen Kaufnebenkosten, Instandhaltung, nicht umlagefähige Betriebskosten, Verwaltung und mögliche Leerstände.
Eine Immobilie kann im Preis steigen und trotzdem eine schwache Kapitalanlage sein, wenn die laufenden Kosten zu hoch sind.
Umgekehrt kann ein Objekt mit moderater Wertentwicklung interessant bleiben, wenn es dauerhaft vermietet ist, wenig Instandhaltungsrisiko besitzt und einen verlässlichen Überschuss erwirtschaftet.
Für Sachwertanleger verschiebt sich der Schwerpunkt daher vom bloßen Kaufpreis auf die Gesamtrechnung.
SK
