Die Zinswende ließ Deutschlands Immobilienpreise fallen. Doch ein erheblicher Teil der Marktanpassung ist in den Preisstatistiken überhaupt nicht zu sehen. Gerade bei hochwertigen Eigentumswohnungen gaben die Preise vergleichsweise wenig nach, während die Zahl der Verkäufe zeitweise fast um die Hälfte einbrach. Eine neue GREIX-Analyse des Kiel Instituts für Weltwirtschaft zeigt damit ein grundsätzliches Problem: Wer einen Immobilienmarkt allein anhand seiner Preisindizes beurteilt, kann ausgerechnet jene Objekte übersehen, für die sich Käufer und Verkäufer gar nicht mehr einigen.
Der Zinsschock traf zuerst die Zahl der Verkäufe
Der Umbruch begann 2022. Innerhalb von rund eineinhalb Jahren stiegen die Hypothekenzinsen für Darlehen mit einer Zinsbindung von mehr als zehn Jahren von knapp 1,5 auf 3,9 Prozent. Damit verteuerte sich die Finanzierung einer Immobilie schlagartig.
Die Reaktion des Marktes fiel deutlich aus. Zwischen dem vierten Quartal 2021 und dem ersten Quartal 2023 sank die Zahl der Immobilientransaktionen um rund 30 Prozent. Die Preise gingen im gleichen Zeitraum dagegen nur um etwa 15 Prozent zurück.
Schon darin steckt eine wichtige Unterscheidung: Ein Markt kann sich nicht nur über den Preis an veränderte Bedingungen anpassen. Er kann sich auch darüber anpassen, dass schlicht weniger Geschäfte abgeschlossen werden.
Die neue Ausgabe der Reihe GREIX Insight zeigt nun, dass diese Reaktion innerhalb des Marktes sehr unterschiedlich ausfiel.
Für die Untersuchung teilen die Forscher Eigentumswohnungen anhand ihrer Objekt- und Lagemerkmale in vier Qualitätsgruppen ein. Der GREIX selbst basiert auf tatsächlichen, notariell beglaubigten Verkaufspreisen aus den Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse und nicht lediglich auf Angebotspreisen aus Immobilienportalen. Zusätzlich ziehen die Wissenschaftler für die aktuelle Analyse Inseratsdaten der VALUE-Marktdatenbank heran.
Oben verschwand der Verkauf, unten fiel der Preis
Besonders auffällig entwickelte sich das hochwertigste Viertel des Marktes.
Bis Ende 2023 sank dort die Zahl der Verkäufe gegenüber dem Niveau vor der Zinswende um 48 Prozent. Im untersten Qualitätssegment betrug der Rückgang lediglich 25 Prozent.
Bei den Preisen zeigte sich dagegen genau das entgegengesetzte Bild.
Vom Höchststand Mitte 2022 bis zum Tiefpunkt Ende 2023 verloren die hochwertigen Wohnungen nur rund neun Prozent an Wert. In den übrigen Qualitätsgruppen waren es ungefähr 15 Prozent.
Die Zinswende traf also sämtliche Segmente – aber auf unterschiedliche Weise.
Im unteren Bereich reagierte stärker der Preis. Im oberen Bereich verschwand stattdessen ein großer Teil der Transaktionen.
Das ist wirtschaftlich relevant, weil aus einem vergleichsweise stabilen Preisindex leicht die falsche Schlussfolgerung gezogen werden kann, das betreffende Marktsegment sei von der Krise weniger stark betroffen gewesen.
Tatsächlich könnte lediglich weniger sichtbar geworden sein, wie weit die Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern auseinanderlagen.
Warum Verkäufer hochwertiger Wohnungen warten können
Allein mit einer unterschiedlich starken Nachfrage lässt sich dieses Muster nach Einschätzung der GREIX-Autoren nicht erklären.
Der Zinsanstieg belastete zwar Haushalte mit geringerem Einkommen besonders stark. Eine reine Verschiebung der Nachfrage müsste jedoch Preis und verkaufte Menge grundsätzlich in dieselbe Richtung bewegen.
Dass im oberen Segment die Zahl der Verkäufe besonders stark zurückging, der Preis aber besonders wenig, deutet deshalb auf Unterschiede auf der Angebotsseite hin.
Eine plausible Erklärung: Eigentümer hochwertiger Immobilien stehen möglicherweise seltener unter unmittelbarem Verkaufsdruck.
Wer eine Wohnung nicht dringend veräußern muss, kann bei einem aus seiner Sicht zu niedrigen Gebot warten. Er kann das Objekt später erneut anbieten, es vermieten, behalten oder anderweitig nutzen.
Ein Verkäufer, der dagegen aus finanziellen oder persönlichen Gründen verkaufen muss, besitzt diesen Spielraum weniger. Dann erfolgt ein Teil der notwendigen Marktanpassung über einen niedrigeren Preis.
Genau deshalb ist die finanzielle Situation des Verkäufers für die Funktionsweise eines Immobilienmarktes erheblich wichtiger, als ein Preisindex erkennen lässt.
Die Inserate zeigen, was die Verkaufspreise verbergen
Besonders deutlich wird das beim Vergleich mit den Inseratsdaten. Vor der Zinswende änderten in sämtlichen Qualitätssegmenten etwa 14 Prozent der Anbieter während der Vermarktung ihren Angebotspreis.
Bis Ende 2023 stieg dieser Anteil in den unteren drei Qualitätsgruppen auf 27 bis 29 Prozent. Im hochwertigsten Viertel waren es dagegen nur 22 Prozent.
Die Eigentümer hochwertiger Wohnungen gewährten dabei nicht unbedingt kleinere Preisabschläge. Sie senkten ihre Preisvorstellung schlicht seltener.
Noch auffälliger ist ein zweiter Befund. Eigentlich müsste ein Objekt länger inseriert bleiben, wenn die Nachfrage sinkt und der Verkäufer gleichzeitig nicht mit dem Preis heruntergeht. Doch ausgerechnet bei hochwertigen Wohnungen verlängerte sich die durchschnittliche Vermarktungsdauer weniger stark.
Bis zum Höchststand im dritten Quartal 2024 nahm sie im oberen Qualitätssegment um 43 Prozent zu. Im untersten Segment waren es 76 Prozent.
Die Erklärung findet sich offenbar an anderer Stelle: Viele Inserate verschwanden wieder vom Markt, ohne dass anschließend ein Verkauf registriert wurde.
Das Verhältnis von Transaktionen zu Inseraten sank im hochwertigen Segment um 60 Prozent. Im unteren Segment betrug der Rückgang 47 Prozent.
Je hochwertiger die Wohnung war, desto häufiger scheint die Vermarktung damit beendet worden zu sein, ohne dass Käufer und Verkäufer tatsächlich zusammenfanden.
Preisindizes sehen nur erfolgreiche Verhandlungen
Damit offenbart die Analyse eine grundsätzliche Grenze jeder Immobilienpreisstatistik. Ein Kaufpreis existiert erst, wenn ein Geschäft zustande kommt.
Der Preisindex kennt den Eigentümer nicht, der 650.000 Euro verlangt, nur 570.000 Euro geboten bekommt und seine Wohnung anschließend wieder vom Markt nimmt. Für die Preisstatistik hat diese gescheiterte Verhandlung praktisch nicht stattgefunden.
Übrig bleiben jene Fälle, in denen Käufer und Verkäufer sich einigen konnten.
Gerade in einem Markt mit stark sinkender Liquidität kann dadurch ein Auswahlproblem entstehen: Die beobachteten Preise verändern sich vergleichsweise wenig, während ein wachsender Teil potenzieller Transaktionen ganz aus dem Markt verschwindet.
Die gemessene Preisstabilität bedeutet dann nicht zwangsläufig, dass sich Angebot und Nachfrage weiterhin problemlos treffen. Sie kann auch bedeuten, dass sie es zunehmend nicht mehr tun.
Warum das auch für Käufer und Eigentümer wichtig ist
Der Unterschied ist keineswegs akademisch. Für Eigentümer entscheidet er darüber, ob der in einem Preisindex ausgewiesene Wert tatsächlich zu diesem Preis realisierbar wäre. Solange genügend vergleichbare Verkäufe stattfinden, liefern Transaktionspreise einen belastbaren Anhaltspunkt.
Wird ein Markt dagegen dünn, steigt die Unsicherheit. Ein nominell kaum gesunkener Immobilienwert nützt wenig, wenn sich zu diesem Preis kein Käufer findet. Preis und Liquidität sind deshalb zwei unterschiedliche Eigenschaften eines Vermögenswertes.
Das gilt auch für Kapitalanleger. Immobilien gelten gerade deshalb als vergleichsweise illiquide Anlageklasse, weil zwischen Verkaufsentscheidung und tatsächlicher Veräußerung Monate liegen können und jedes Objekt individuell verhandelt wird. In Phasen starker Marktveränderungen wird dieses Liquiditätsrisiko besonders sichtbar.
Der GREIX ergänzt seine klassischen Kaufpreisindizes inzwischen deshalb systematisch um Kennzahlen zur Vermarktungsdauer und zur Dynamik der Inserate. Im ersten Quartal 2026 lag die durchschnittliche Vermarktungsdauer einer Eigentumswohnung in den untersuchten Städten bei rund 90 Tagen. Zugleich hatte sich die zuvor wieder positive Preisdynamik bei Wohnungen erneut abgeschwächt.
Der Markt hat sich erholt – aber nicht vollständig
Seit 2024 hat sich der deutsche Immobilienmarkt von seinem Einbruch wieder erholt. Bereits im dritten Quartal 2025 hatte die Zahl der Verkäufe in Teilen des Marktes wieder annähernd das Niveau der Boomjahre erreicht.
Die neue Untersuchung zeigt jedoch, dass selbst der historische Preisverfall nach der Zinswende nur einen Teil der damaligen Anpassung sichtbar machte.
Im hochwertigen Segment liegen die Transaktionen aktuell noch rund 23 Prozent unter dem Niveau von Ende 2021. Im untersten Qualitätsviertel beträgt der Abstand dagegen nur noch ungefähr fünf Prozent.
Sollte die Nachfrage weiter anziehen, ergibt sich daraus eine interessante Konsequenz. Dann müssten im hochwertigen Segment nicht zwangsläufig zuerst die Preise deutlich steigen. Zunächst könnten jene Verkäufer auf den Markt zurückkehren, die ihre Immobilien während der Schwächephase lieber zurückgehalten haben.
Ob das tatsächlich geschieht, ist allerdings offen. Ein aufgeschobener Verkauf muss nicht nachgeholt werden. Eigentümer können ihre Wohnung vermieten, behalten oder innerhalb der Familie weitergeben.
Die eigentliche Lehre aus der Zinswende reicht deshalb über den Immobilienmarkt hinaus: Ein stabiler Preis ist noch kein Beleg für einen stabilen Markt.
Manchmal liegt die stärkste Veränderung gerade dort, wo der Preisindex nichts mehr messen kann – weil das Geschäft nie stattgefunden hat.
Stefanie S. Klief
