Die Kranhäuser im Kölner Rheinauhafen stehen für moderne Immobilienarchitektur. Der Fall des DWS-Fonds grundbesitz europa zeigt jedoch, dass selbst hochwertige Immobilien als Sachwerte nicht kurzfristig und jederzeit zu angemessenen Preisen verkauft werden können. (Die abgebildeten Gebäude stehen nicht im Zusammenhang mit dem Fonds.)
Die Deutsche-Bank-Tochter DWS schränkt die Rücknahme von Anteilen ihres offenen Immobilienfonds grundbesitz europa drastisch ein. Ab dem 28. Oktober werden fällige Rückgabeaufträge zunächst nur noch zu zehn Prozent ausgeführt. Die Maßnahme soll Immobilienverkäufe ohne zusätzlichen Zeitdruck ermöglichen, trifft aber Anleger, die bereits seit Monaten auf die Auszahlung ihres Geldes warten. Gleichzeitig zeigen hohe Abschläge beim Börsenhandel, wie groß die Unsicherheit über den Wert und die Liquidität des Fonds geworden ist.
DWS beschränkt Rücknahme ihres größten Immobilienfonds
Die Fondsgesellschaft DWS hat eine weitreichende Entscheidung für ihren offenen Immobilienfonds grundbesitz europa getroffen. Seit heute ist eine vorübergehende Rücknahmebeschränkung aktiviert. Ab Mittwoch werden fällige Aufträge zur Rückgabe von Fondsanteilen zunächst nur noch zu zehn Prozent ausgeführt.
Die DWS Grundbesitz GmbH hatte die Maßnahme am Montag angekündigt. Sie soll nach Angaben des Unternehmens verhindern, dass weitere Mittelabflüsse zu einem übermäßigen Verkaufsdruck auf das Immobilienportfolio führen.
Betroffen ist einer der bedeutendsten offenen Immobilienfonds Deutschlands. Nach den offiziellen Fondsdaten belief sich das verwaltete Vermögen am 26. Oktober auf rund 4,08 Milliarden Euro.
Die Maßnahme ist zunächst auf höchstens zwölf Monate begrenzt. Die DWS kann die Auszahlungsquote während dieser Zeit verändern oder die Beschränkung vorzeitig aufheben.
Eine wichtige Ausnahme gilt für den ersten Tag: Rücknahmeaufträge, die am 27. Oktober fällig werden, sollen noch vollständig ausgeführt werden. Erst für die ab dem 28. Oktober fälligen Aufträge greift die zunächst auf zehn Prozent begrenzte Ausführung.
Was passiert mit den übrigen 90 Prozent?
Für Anleger ist vor allem eine Besonderheit der Neuregelung entscheidend.
Wird ein Rücknahmeauftrag nur zu zehn Prozent ausgeführt, bleiben die übrigen Fondsanteile weiterhin im Depot. Der nicht ausgeführte Teil des Rücknahmeauftrags verfällt jedoch.
Das bedeutet: Die DWS zahlt die übrigen 90 Prozent nicht automatisch zu einem späteren Zeitpunkt aus. Wer diese Anteile zurückgeben möchte, muss die dafür geltenden Verfahren und Fristen erneut beachten.
Ein vereinfachtes Beispiel verdeutlicht die Folgen.
Hat ein Anleger einen Rücknahmeauftrag für Fondsanteile im Wert von 10.000 Euro erteilt und wird dieser nach der neuen Regelung mit einer Quote von zehn Prozent ausgeführt, erhält er bei unverändertem Rücknahmepreis zunächst rund 1.000 Euro.
Die restlichen Anteile im rechnerischen Wert von 9.000 Euro bleiben im Depot. Ihr künftiger Wert kann steigen oder fallen.
Besonders problematisch ist das für Anleger, die bereits vor längerer Zeit eine Rückgabe beantragt haben.
Bei offenen Immobilienfonds müssen nach dem 21. Juli 2013 erworbene Anteile grundsätzlich mindestens 24 Monate gehalten werden. Zusätzlich gilt eine zwölfmonatige Kündigungsfrist.
Wer seinen Rücknahmeauftrag bereits vor einem Jahr eingereicht hatte und fest mit dem entsprechenden Auszahlungsbetrag plante, könnte durch die neue Beschränkung erneut vor einer längeren Wartezeit stehen.
Welche weiteren Schritte im Einzelfall notwendig sind, hängt von den geltenden Fondsbedingungen und der konkreten Rücknahmesituation ab.
Warum die DWS Zeit für Immobilienverkäufe braucht
Offene Immobilienfonds sammeln Kapital von Anlegern ein und investieren es in Gebäude, die langfristig Mieterträge erwirtschaften sollen.
Der grundbesitz europa konzentriert sich insbesondere auf Immobilien in europäischen Ländern. Zu seinem Anlageuniversum gehören unterschiedliche Nutzungsarten und Standorte.
Anders als börsengehandelte Wertpapiere lassen sich Immobilien jedoch nicht innerhalb weniger Sekunden zu einem feststehenden Marktpreis verkaufen.
Bis eine Immobilientransaktion abgeschlossen ist, können Monate vergehen. Käufer müssen gefunden, Finanzierungen gesichert, Unterlagen geprüft und Verträge abgeschlossen werden. Wenn viele Anleger gleichzeitig Fondsanteile zurückgeben möchten, entsteht deshalb ein Problem.
Die Fondsgesellschaft benötigt liquide Mittel für die Auszahlungen. Ein erheblicher Teil des Fondsvermögens ist jedoch langfristig in Immobilien gebunden. Reichen vorhandene Liquiditätsreserven nicht aus, müssen Gebäude verkauft werden.
Unter hohem Zeitdruck drohen dabei ungünstige Verkaufspreise, die wiederum den Wert des Fondsvermögens beeinträchtigen können. Diese Entwicklung will die DWS durch die vorübergehende Begrenzung der Rücknahmen vermeiden.
Christian Bäcker, Geschäftsführer der DWS Grundbesitz GmbH, erklärte, dass geordnete Immobilienverkäufe die Liquidität erhöhen, Kredite zurückführen und perspektivisch wieder höhere Auszahlungsquoten ermöglichen sollen.
Ob das innerhalb der vorgesehenen Frist gelingt, bleibt offen.
Der Fonds hat bereits erheblich an Wert verloren
Die Schwierigkeiten spiegeln sich auch in der bisherigen Wertentwicklung wider. Nach den offiziellen DWS-Angaben verlor die Anteilklasse RC des grundbesitz europa bis zum 26. Oktober seit Jahresbeginn 10,69 Prozent an Wert. Auf Sicht eines Jahres beträgt das Minus 11,01 Prozent.
Über drei Jahre summiert sich der Rückgang auf 14,54 Prozent. Die Verluste verdeutlichen, wie stark sich das Umfeld für Immobilieninvestitionen verändert hat.
Während der Niedrigzinsphase waren Immobilienfonds für viele Anleger attraktiv, weil sie vergleichsweise stetige Erträge aus vermieteten Gebäuden versprachen.
Mit dem Anstieg der Zinsen änderten sich die Bedingungen. Höhere Finanzierungskosten belasten Immobilienkäufer und Projektentwickler. Gleichzeitig werden Anleihen und andere verzinsliche Anlagen für Investoren wieder interessanter.
Die Immobilienmärkte mussten sich deshalb an veränderte Renditeanforderungen anpassen. Besonders schwierig ist diese Entwicklung für Fonds, wenn sinkende Bewertungen und steigende Rückgabewünsche gleichzeitig auftreten.
Dann kann der Verkauf einzelner Immobilien nicht nur zur Beschaffung von Liquidität dienen, sondern zusätzliche Bewertungsfragen aufwerfen.
An der Börse beträgt der Abschlag fast 50 Prozent
Ein weiterer Hinweis auf die Unsicherheit findet sich im Börsenhandel der Fondsanteile.
Offene Immobilienfonds können unter bestimmten Voraussetzungen auch über die Börse gekauft und verkauft werden. Dort entsteht der Preis unmittelbar aus Angebot und Nachfrage. Dieser Börsenkurs muss nicht mit dem offiziellen Rücknahmepreis der Fondsgesellschaft übereinstimmen.
Beim grundbesitz europa ist die Differenz inzwischen besonders groß.
Nach einer Finanztip-Auswertung auf Grundlage von Daten der Börse Stuttgart lag der Börsenkurs am 26. Oktober rund 47,5 Prozent unter dem offiziellen Rücknahmepreis. Die DWS bezifferte den offiziellen Rücknahmepreis der Anteilklasse RC am selben Tag auf 32,16 Euro.
Der erhebliche Abschlag zeigt, dass Anleger am Börsenmarkt bereit waren, ihre Anteile zu deutlich niedrigeren Preisen abzugeben. Daraus folgt jedoch nicht automatisch, dass das Immobilienportfolio tatsächlich nur noch rund die Hälfte seines offiziellen Wertes besitzt.
Der Börsenpreis berücksichtigt neben den Erwartungen an die Immobilienbewertungen auch die eingeschränkte Liquidität, mögliche künftige Verluste und die Bereitschaft der Marktteilnehmer, ihre Positionen zu verkaufen.
Ein Anleger kann über die Börse möglicherweise schneller an Geld gelangen, muss dafür aber unter Umständen einen erheblichen Preisabschlag hinnehmen.
Die Börsenkurse sind zudem nicht garantiert und können sich fortlaufend verändern.
Kein Einzelfall in der Immobilienfondsbranche
Die Entscheidung der DWS steht im Zusammenhang mit einer breiteren Entwicklung. Offene Immobilienfonds in Deutschland verzeichnen seit der Zinswende erhebliche Mittelabflüsse. Nach Bundesbank-Daten summierten sich diese seit Anfang 2024 auf nahezu 18 Milliarden Euro.
Mehrere kleinere Fonds haben ihre Rücknahme bereits vollständig ausgesetzt. Bei anderen wurde inzwischen die Abwicklung eingeleitet.
Auch weitere Immobilienfonds der DWS stehen unter Druck.
Die Gesellschaft hatte bereits angekündigt, zusätzliche Immobilienverkäufe bei den Fonds grundbesitz global und grundbesitz Fokus Deutschland vorzubereiten.
Die einzelnen Produkte unterscheiden sich allerdings hinsichtlich ihrer Portfolios, Liquiditätslage und wirtschaftlichen Entwicklung. Aus den Schwierigkeiten des grundbesitz europa lässt sich deshalb keine unmittelbar bevorstehende Rücknahmebeschränkung bei anderen Fonds ableiten.
Der aktuelle Fall verdeutlicht dennoch ein grundsätzliches Problem der Anlageklasse.
Immobilien sind langfristige und nur begrenzt liquide Vermögenswerte. Offene Fonds ermöglichen Anlegern dagegen unter bestimmten Bedingungen die Rückgabe ihrer Anteile.
Treffen umfangreiche Rückgabewünsche auf einen schwachen Immobilienmarkt, kann dieser Unterschied zu erheblichen Spannungen führen.
Was Anleger jetzt beachten sollten
Für betroffene Anleger ist entscheidend, zwischen dem offiziellen Fondsanteilwert, einem bereits gestellten Rücknahmeauftrag und einem möglichen Verkauf über die Börse zu unterscheiden.
Die Rücknahmebeschränkung bedeutet nicht, dass 90 Prozent des Fondsvermögens verloren sind. Sie bedeutet zunächst, dass 90 Prozent eines betroffenen Rücknahmeauftrags nicht ausgeführt werden und die entsprechenden Anteile im Depot verbleiben.
Ihr Wert kann sich anschließend weiter verändern.
Wer dringend über das investierte Kapital verfügen muss, könnte einen Börsenverkauf prüfen. Allerdings sind dort erhebliche Abschläge möglich.
Wer dagegen die weitere Entwicklung des Fonds abwarten möchte, trägt das Risiko zusätzlicher Wertveränderungen und einer möglicherweise länger eingeschränkten Verfügbarkeit.
Pauschal lässt sich deshalb nicht beurteilen, welcher Weg für einen einzelnen Anleger wirtschaftlich günstiger ist.
