Die Top-Lagen für Immobilien fangen nicht mit A an

Der Wohnimmobilienmarkt befindet sich im Umbruch. Die einst unangefochtenen A-Lagen, Deutschlands Millionenstädte und Metropolen, haben zwar nicht ihren Glanz verloren – doch ihre Spitzenstellung bei der Rendite. Grund dafür sind unter anderem gestiegene Einstiegskosten, Mietpreisregulierungen und auch die Tatsache, dass bei der Miethöhe das Ende der Fahnenstange erreicht ist. Mehr können sich selbst gutverdienende Mieter in den Big 7 – Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart und Düsseldorf – inzwischen kaum noch leisten. Top-Preise bei begrenzter Miethöhe: Das drückt die Marge auf ein niedrigeres Niveau als bei geringeren Einkaufspreisen. Aus diesem Grund erleben B- und C-Lagen, also mittelgroße Metropolen und Landeshauptstädte, eine Renaissance. Dortmund, Essen, Duisburg, Potsdam, Hannover, Nürnberg, Wiesbaden oder Mannheim sind eine günstigere Alternative und die Wachstumsregionen von morgen. Und die C-Städte – Paderborn, Hamm oder Solingen – mögen zwar nicht sexy klingen, wer sich aber anhand der Eckdaten „Kaufpreis und Miethöhe“ den Gewinn ausrechnet, sollte es sich zweimal überlegen, nicht einzusteigen.

Diese Entwicklung ist nicht nur eine Modeerscheinung. B- und C-Lagen bieten Chancen, die bei kluger Strategie nachhaltige Renditen garantieren.

Warum B- und C-Lagen boomen

Die Attraktivität von A-Lagen war über Jahrzehnte ungebrochen. Doch hohe Anschaffungspreise und die Mietpreisbremse machen diese Standorte zunehmend unattraktiv. Und dies sowohl für Investoren als auch für Mieter. Hinzukommen auch die Entwicklung aus der jüngsten Vergangenheit: Bei den Immobilienpreisen haben wir die Talsohle in manchen Segmenten in Anfängen überwunden, Preise und Mieten sind wieder im Steigen – vorangetrieben durch niedrige Zinsen. Gerade die, die in den Immobilienmarkt einsteigen wollen oder nicht gleich ein Vermögen aufbringen können oder wollen, sehen hier nicht die Möglichkeit, mitmischen zu können.

B-Lagen bieten eine völlig andere Ausgangslage. Die Kaufpreise sind moderat, die Mietrenditen höher und die Zielgruppe breiter. Hier wird Wohnraum gebraucht und das Bevölkerungswachstum ist positiv. Heißt, diese Standorte rechnen sich auch auf lange Sicht. Beispielsweise in Duis-burg lagen die Mieten vor wenigen Jahren bei etwa sechs Euro pro Quadratmeter. Heute beginnen sie bei zehn Euro. Diese Entwicklung spiegelt sich in vielen B-Städten wider, in denen die Mieten in den letzten Jahren um 50 bis 80 Prozent gestiegen sind. Solche Wachstumsraten sind in etablierten A-Lagen kaum noch vorstellbar.

Noch interessanter sind C-Lagen sowie die Speckgürtel größerer Städte, die oft unterschätzt werden. Städte in diesem Bereich profitieren von einem neuen Lebensstil, der durch die Pandemie beschleunigt wurde: Homeoffice und der Wunsch nach mehr Wohnraum und Natur. So werden moderne bzw. modernisierte Apartments außerhalb der Stadt gegenüber zentralen Stadtwohnungen zunehmend bevorzugt, die einen Mittelweg zwischen Stadt und Land bieten.

B- und C-Lagen bieten klare finanzielle Vorteile. Der Kaufpreis pro Quadratmeter liegt oft um 50 bis 80 Prozent unter dem in A-Lagen. Während in München oder Frankfurt Preise von 8.000 bis 10.000 Euro pro Quadratmeter Standard sind, zahlt man in Mönchengladbach, Krefeld oder im direkten Umland Dresdens lediglich 2.000 bis 3.000 Euro pro Quadratmeter. Diese Preisdifferenz macht Investitionen nicht nur erschwinglicher, sondern auch flexibler: Investoren können leichter mehrere Objekte erwerben. Das kommt ihnen oft zugute, da eine Aufteilung auf mehrere Wohneinheiten Mietausfällen vorbeugen und die Tragfähigkeit des Investments erhöhen kann.

Emotionen raus, Zahlen rein

Eine der wichtigsten Lektionen als Investor ist die Trennung von Emotionen und Zahlen. Emotionen führen oft zu unklugen Entscheidungen, vor allem bei Immobilien in A-Lagen, wo Prestige, Status und der Ruf der Stadt eine Rolle spielen.

In B- und C-Lagen zählen hingegen Fakten: Wie hoch sind die Mietrenditen? Wie entwickelt sich die Region? Welche Infrastrukturprojekte sind geplant? Wichtig hierbei ist vor allem, dass sich das Objekt rechnet. Den persönlichen Geschmack muss es nicht treffen. Ein Beispiel: Kempten im Allgäu, bekannt für seine malerische Umgebung und solide Infrastruktur, bietet im Vergleich zu etwa München deutlich günstigere Quadratmeterpreise. Der Markt in Kempten zeigt eine stabile Nachfrage und moderate Wertsteigerung, was die Region attraktiv für langfristig Investitionen macht. Während Wohnungen vor fünf Jahren oft noch für unter 3.000 Euro pro Quadratmeter erhältlich waren, liegen die Preise heute bei rund 4.500 Euro.

Die richtige Strategie für B- und C-Lagen 

Investitionen in B- und C-Lagen erfordern ein anderes Mindset als in A-Lagen. Hier einige grund-legende Tipps:

Bei der Entscheidung für oder gegen einen Kauf lohnt es sich, die regionalen Entwicklungen unter die Lupe zu nehmen.  Anhaltspunkte sind hier einerseits die Bevölkerungsbewegungen der Region. Es sollten die Städte im Fokus stehen, die wachsen und von der Abwanderung aus den großen Metropolen profitieren. Städte wie Leipzig oder Schwerin sind Vorreiter in dieser Entwicklung.

Ein weiterer Faktor die Wahl der Wohnungsgröße. Wohnungen mit 40 bis 60 Quadratmetern sind flexibler vermietbar, sprechen eine breite Zielgruppe an und generieren oft höhere Renditen. Diese Einheiten lassen sich leichter an unterschiedliche Mieterbedürfnisse anpassen und sind somit eine sichere Wahl für Investoren.

Außerdem darf der Aufbau lokaler Partnerschaften nicht unterschätzt werden. In kleineren Städten sind gute Kontakte zu Maklern, Banken und Handwerkern von enormem Vorteil, denn sie erleichtern nicht nur den Einstieg in den Markt, sondern auch auf lange Sicht die Verwaltung der Immobilie.

Am Ende vom Tag ist es wichtig, langfristig zu denken. Der größte Fehler, den Investoren machen können, ist, auf schnelle Gewinne zu setzen. Der wahre Wert von Immobilien liegt in ihrer langfristigen Wertsteigerung. Besonders Regionen mit stabilem Bevölkerungswachstum, wie es zum Beispiel in Nordrhein-Westfalen der Fall ist, bieten aus dieser Perspektive viel Potenzial für erfolgreiche Investitionen.

Die Verlagerung hin zu B- und C-Lagen ist mehr als ein kurzfristiger Trend. Sie spiegelt die gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Veränderungen unserer Zeit wider. Für Investoren bedeutet dies neue Chancen, erschwinglichen Wohnraum zu schaffen und gleichzeitig attraktive Renditen zu erzielen, die den Metropolen inzwischen nahezu unmöglich sind.

Zum Autor: Tobias Bräunig ist Gründer und CEO der Freundeskreis Gruppe. Der Immobilien-Unternehmer und frühere Thaibox-Weltmeister macht sich mit der von ihm gegründeten Immobilien-Community dafür stark, dass die Immobilie ein wichtiger Altersvorsorge-Baustein für alle Deutschen wird – unabhängig vom Startkapital beim Immobilienerwerb.

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