Vergesellschaftung: Wer bezahlt die Lücke?

In Berlin soll ein wohnungspolitisches Vorhaben Wirklichkeit werden, das bislang vor allem Gegenstand juristischer und politischer Auseinandersetzungen war: die Vergesellschaftung großer privater Wohnungsbestände. Nach der Abgeordnetenhauswahl haben sich Linke, Grüne und SPD erstmals auf konkrete Eckpunkte verständigt. Eine neue Modellrechnung stellt nun die wirtschaftliche Tragfähigkeit infrage. Denn selbst wenn rund 155.000 Wohnungen dauerhaft Mieteinnahmen erwirtschaften, könnte das Geld zunächst nicht ausreichen, um ihre Übernahme zu finanzieren.

Mit dem Beginn der Berliner Koalitionsverhandlungen am 2. November 2026 rückt die geplante Vergesellschaftung großer Immobilienkonzerne in eine neue Phase. Was vor der Wahl noch als grundsätzliche Forderung diskutiert wurde, ist inzwischen Bestandteil einer gemeinsamen Sondierungsvereinbarung von Linken, Grünen und SPD.

Demnach sollen private Wohnungsunternehmen künftig höchstens 10.000 Wohnungen in Berlin behalten dürfen. Darüber hinausgehende Bestände könnten auf Grundlage von Artikel 15 des Grundgesetzes in Gemeineigentum überführt werden. Ausgenommen bleiben unter anderem Genossenschaften, gemeinwohlorientierte Unternehmen und Wohnungen, die nach dem 1. Januar 2021 errichtet wurden.

Nach Schätzungen der möglichen Koalitionspartner wären insgesamt rund 160.000 Wohnungen betroffen. Die Entschädigung der bisherigen Eigentümer soll auf maximal 16 Milliarden Euro begrenzt werden.

Damit liegen erstmals Eckdaten vor, anhand derer sich eine konkrete Wirtschaftlichkeitsrechnung aufstellen lässt.

Der Ökonom Jonas Zdrzalek vom Kiel Institut für Weltwirtschaft hat dies im Auftrag des Tagesspiegels getan. Sein Ergebnis: Unter den angenommenen Finanzierungsbedingungen könnte die Übernahme zunächst jedes Jahr mehrere Hundert Millionen Euro mehr kosten, als die Immobilien nach Abzug ihrer laufenden Bewirtschaftungskosten erwirtschaften.

Eine neue Rechnung für einen veränderten Plan

Die aktuellen Eckpunkte unterscheiden sich erheblich von den ursprünglichen Forderungen der Initiative »Deutsche Wohnen & Co. enteignen«. Diese hatte eine Vergesellschaftung bereits ab einem Unternehmensbestand von 3.000 Wohnungen angestrebt. Entsprechend stand eine wesentlich größere Zahl von Wohnungen zur Diskussion.

Linke, Grüne und SPD haben die Grenze nun auf 10.000 Wohnungen angehoben. Zudem dürfen die betroffenen Konzerne diesen Grundbestand behalten.

Die Neuregelung ist ein politischer Kompromiss, der insbesondere der zurückhaltenden Haltung der SPD Rechnung trägt. Für die wirtschaftliche Kalkulation verändert er jedoch sowohl den Umfang der Übernahme als auch die zu erwartenden Mieteinnahmen.

Zdrzalek setzt für seine Berechnung 155.000 Wohnungen an. Die genaue Zahl ist noch nicht bekannt, weil ein vollständiges Verzeichnis sämtlicher betroffener Bestände fehlt.

Als Ausgangspunkt für die Mieteinnahmen verwendet der Ökonom die durchschnittliche Nettokaltmiete des Konzerns Vonovia von 8,23 Euro je Quadratmeter. Vonovia wäre mit Abstand das am stärksten betroffene Unternehmen. Bei einer angenommenen Wohnungsgröße von durchschnittlich 61 bis 62 Quadratmetern ergeben sich daraus jährliche Mieteinnahmen von ungefähr 940 Millionen Euro.

Doch von diesen Einnahmen müssen zunächst sämtliche laufenden Kosten bestritten werden.

518 Millionen Euro bleiben für die Finanzierung

Für Bewirtschaftung, Instandhaltung und Modernisierung veranschlagt Zdrzalek monatlich 3,70 Euro pro Quadratmeter.

Nach Abzug dieser Kosten verbleibt im ersten Jahr ein operativer Überschuss von rund 518 Millionen Euro.

Das klingt zunächst nach einer erheblichen Summe. Schließlich würden die übernommenen Wohnungen kontinuierlich Einnahmen erwirtschaften, mit denen sich ein Teil der Finanzierungskosten decken ließe.

Allerdings muss die neue Eigentümerorganisation zunächst die bisherigen Konzerne entschädigen.

Unterstellt man die von den Parteien genannte Obergrenze von 16 Milliarden Euro, reicht der operative Überschuss nach Zdrzaleks Berechnung nicht aus, um die dafür notwendigen Kredite vollständig zu bedienen.

Der Ökonom untersucht zwei mögliche Finanzierungsmodelle. Dabei nimmt er an, dass das Land Berlin 20 Prozent der Kredite zu einem Zinssatz von vier Prozent aufnimmt. Die übrigen 80 Prozent finanziert die neu zu gründende Anstalt öffentlichen Rechts zu fünf Prozent.

Bei einer Kreditlaufzeit von 50 Jahren wären unter diesen Bedingungen jährlich rund 850 Millionen Euro für Zinsen und Tilgung aufzubringen.

Bei einer Laufzeit von 30 Jahren läge die jährliche Belastung sogar bei gut einer Milliarde Euro.

Demgegenüber stehen die geschätzten 518 Millionen Euro, die aus der Bewirtschaftung der Wohnungen für den Kapitaldienst verfügbar wären.

Bereits im ersten Jahr entstünde damit eine Finanzierungslücke von ungefähr 332 Millionen Euro im langfristigen Modell beziehungsweise rund 500 Millionen Euro bei kürzerer Laufzeit.

Auch die reinen Zinszahlungen würden bei einer vollständigen Fremdfinanzierung von 16 Milliarden Euro zunächst höher ausfallen als der berechnete operative Überschuss.

Höhere Mieten oder öffentliche Zuschüsse?

Die Finanzierungslücke ließe sich grundsätzlich auf verschiedene Weise schließen. Eine Möglichkeit bestünde darin, höhere Mieteinnahmen zu erzielen. Doch genau hier entsteht ein Konflikt mit dem politischen Ziel der Vergesellschaftung.

Die Sondierungsvereinbarung sieht vor, dass die durchschnittliche Eingangsmiete der übernommenen Wohnungen nicht über der durchschnittlichen Miete der bisherigen Eigentümergesellschaft liegen soll.

Nach Zdrzaleks Berechnung wäre jedoch bereits im ersten Jahr eine durchschnittliche Nettokaltmiete von 11,13 Euro je Quadratmeter erforderlich, um das Finanzierungsmodell mit 50 Jahren Laufzeit ohne Zuschüsse auszugleichen.

Bei einer Kreditlaufzeit von 30 Jahren müsste sie sogar auf 12,60 Euro steigen. Gegenüber den angenommenen 8,23 Euro entspräche dies einer erheblichen Erhöhung.

Ein solcher unmittelbarer Anstieg wäre mit der geplanten Begrenzung der Eingangsmieten nicht vereinbar.

Zwar könnten die Mieten anschließend moderat steigen. Die möglichen Koalitionspartner streben für landeseigene Wohnungsbestände eine Begrenzung jährlicher Erhöhungen auf zwei Prozent an. Doch die anfängliche Finanzierungslücke ließe sich dadurch nicht kurzfristig schließen.

Bleibt die Miete auf dem vorgesehenen Niveau, müssten deshalb andere Mittel eingesetzt werden – insbesondere Zuschüsse aus dem Berliner Landeshaushalt.

Milliardenbedarf über Jahrzehnte

Wie sich die Finanzierung langfristig entwickeln könnte, hängt entscheidend von der Kreditlaufzeit ab.

Beim Modell über 50 Jahre würden die laufenden Einnahmen nach Zdrzaleks Berechnung erstmals ungefähr im 26. Jahr ausreichen, um sowohl die Bewirtschaftungskosten als auch den jährlichen Kapitaldienst zu decken.

Bis dahin wären wiederkehrende Zuschüsse notwendig.

Auch unter Berücksichtigung späterer Überschüsse bleibt in der Modellrechnung über den gesamten Finanzierungszeitraum ein negativer Kapitalwert von rund 2,17 Milliarden Euro.

Bei einer Laufzeit von 30 Jahren wäre die Situation schwieriger. In diesem Szenario würden die laufenden Einnahmen während der gesamten Kreditlaufzeit nicht genügen, um sämtliche Bewirtschaftungs- und Finanzierungskosten zu decken. Der kalkulierte Zuschussbedarf läge bei 6,16 Milliarden Euro.

Diese Beträge sind allerdings keine feststehenden Haushaltskosten. Sie beruhen auf angenommenen Finanzierungskonditionen, Mietentwicklungen und Bewirtschaftungskosten. Schon eine niedrigere Entschädigung oder günstigere Zinssätze könnten die Rechnung erheblich verändern.

Zudem erfasst die Betrachtung hauptsächlich die Phase der Kreditfinanzierung.

Nach vollständiger Tilgung blieben die Wohnungen weiterhin im Eigentum der öffentlichen Organisation und könnten auch danach Mieteinnahmen erwirtschaften.

Die langfristige wirtschaftliche Bedeutung des erworbenen Immobilienvermögens lässt sich deshalb nicht allein auf den Finanzierungsbedarf der ersten Jahrzehnte reduzieren.

Der entscheidende Faktor ist die Entschädigung

Ob die Vergesellschaftung tatsächlich die vorgesehenen 16 Milliarden Euro kosten würde, steht noch nicht fest.

Die Summe ist eine politische Obergrenze, kein bereits ermittelter Kaufpreis.

Schon die Frage, welche Wohnungen letztlich betroffen wären, ist nicht abschließend geklärt. Ebenso offen ist, welchen Zustand die Gebäude aufweisen und wie hoch ihr tatsächlicher wirtschaftlicher Wert wäre.

Hinzu kommt eine grundsätzliche juristische Auseinandersetzung.

Artikel 15 des Grundgesetzes ermöglicht die Überführung bestimmter Vermögenswerte in Gemeineigentum gegen Entschädigung. Die Vorschrift wurde seit Bestehen des Grundgesetzes allerdings noch nie für eine solche Vergesellschaftung angewendet.

Eine vom Berliner Senat eingesetzte Expertenkommission kam 2023 mehrheitlich zu dem Ergebnis, dass eine Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände grundsätzlich verfassungsrechtlich möglich sei.

Auch eine Entschädigung unterhalb des Verkehrswertes hielten die Experten für grundsätzlich zulässig. Über die konkrete Berechnung und zulässige Höhe bestanden jedoch unterschiedliche Auffassungen.

Die betroffenen Immobilienkonzerne beurteilen die Pläne kritisch. Vonovia hält die vorgesehene Ausgestaltung für verfassungswidrig.

Gerichtliche Verfahren sind deshalb zu erwarten. Ob eine pauschale Entschädigungsobergrenze von 16 Milliarden Euro einer rechtlichen Überprüfung standhalten würde, lässt sich derzeit nicht sicher beurteilen.

Damit wird aus der politischen Vorgabe ein wesentliches wirtschaftliches Risiko: Fällt die gerichtlich zulässige Entschädigung höher aus, könnte sich auch der notwendige Finanzierungsbedarf erheblich verändern.

Was gewinnt Berlin durch die Übernahme?

Bei der Bewertung des Vorhabens darf allerdings nicht ausschließlich auf die Kosten geschaut werden.

Die Vergesellschaftung verfolgt ein wohnungspolitisches Ziel: Große Wohnungsbestände sollen dauerhaft einer gemeinwirtschaftlichen Bewirtschaftung unterstellt werden.

Dadurch könnten Mieterhöhungen begrenzt, die Mitbestimmung der Bewohner gestärkt und Entscheidungen über die Bewirtschaftung stärker an sozialen Kriterien ausgerichtet werden.

Anders als eine klassische staatliche Ausgabe für laufenden Verbrauch wäre die Entschädigung zugleich mit dem Erwerb erheblicher Immobilienwerte verbunden.

Berlin würde nicht lediglich Geld ausgeben, sondern Eigentum an Wohnungen erhalten, die auch langfristig wirtschaftlich genutzt werden können.

Kritiker halten dem entgegen, dass sich durch den Eigentümerwechsel die Zahl der verfügbaren Wohnungen zunächst nicht erhöht.

In einer Stadt, in der Wohnraum knapp ist, bleibe deshalb der Neubau entscheidend, argumentieren mehrere wirtschaftswissenschaftliche Gutachten.

Eine Untersuchung des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung vom Oktober 2026 gelangte ebenfalls zu dem Ergebnis, dass eine Vergesellschaftung den Landeshaushalt unter ungünstigen Bedingungen erheblich belasten könnte, ohne zusätzliche Wohnungen zu schaffen.

Allerdings betrachten Befürworter die Vergesellschaftung nicht ausschließlich als Instrument gegen Wohnungsknappheit. Ihr Ziel ist ebenso, bestehende Wohnungen langfristig bezahlbar zu halten.

Damit stehen sich zwei unterschiedliche wohnungspolitische Wirkungsweisen gegenüber: Die eine verändert die Eigentums- und Bewirtschaftungsstruktur vorhandener Wohnungen, die andere vergrößert das Angebot durch Neubau.

Beide Ziele können grundsätzlich parallel verfolgt werden. Allerdings konkurrieren sie zumindest teilweise um öffentliche Mittel, Finanzierungskapazitäten und administrative Ressourcen.

Was bedeutet das für den Immobilienstandort?

Über die unmittelbare Finanzierung hinaus könnte eine Vergesellschaftung auch das Verhalten privater Investoren beeinflussen.

Die Unsicherheit über mögliche Eigentumseingriffe und Entschädigungsregeln kann Investitionsentscheidungen verändern. Unternehmen könnten höhere Risiken einkalkulieren oder Projekte in andere Regionen verlagern.

Allerdings sehen die Berliner Sondierungspläne ausdrücklich Ausnahmen für Neubauten ab 2021 vor. Damit soll verhindert werden, dass zusätzliche Investitionen durch eine spätere Vergesellschaftung unmittelbar betroffen sind. Ob diese Regelung ausreicht, um das Vertrauen privater Investoren zu erhalten, ist offen.

Entscheidend wird neben der gesetzlichen Ausgestaltung sein, ob die Unternehmen die langfristigen politischen Rahmenbedingungen als verlässlich betrachten.

Auch aus Sicht des Landes Berlin besitzt das Vorhaben deshalb eine doppelte wirtschaftliche Dimension. Einerseits könnte das öffentliche Immobilienvermögen erheblich wachsen. Andererseits müsste das Land die Finanzierung absichern und zugleich dafür sorgen, dass weiterhin neue Wohnungen gebaut und bestehende Gebäude modernisiert werden.

Die Vergesellschaftung wäre damit nicht nur eine Veränderung der Eigentumsverhältnisse. Sie könnte auch die Kapitalströme und Investitionsentscheidungen auf dem Berliner Wohnungsmarkt beeinflussen.

Die eigentliche Entscheidung steht noch bevor

Die möglichen Koalitionspartner haben vereinbart, zunächst im Jahr 2027 ein tragfähiges Finanzierungskonzept vorzulegen.

Erst Mitte 2028 soll auf dieser Grundlage ein Vergesellschaftungsgesetz ins Abgeordnetenhaus eingebracht werden. Die tatsächliche Überführung der Wohnungen könnte frühestens ein Jahr nach dessen Verkündung beginnen.

Hinzu kommt politischer Widerstand auf Bundesebene. Die Bundesregierung prüft gesetzliche Maßnahmen, mit denen eine Vergesellschaftung privater Wohnungsbestände durch die Länder verhindert werden könnte. Auch deren verfassungsrechtliche Zulässigkeit ist umstritten.

Von einer bereits beschlossenen Übernahme kann deshalb keine Rede sein.

Die neue Berechnung zeigt dennoch, welche Fragen eine mögliche Berliner Landesregierung beantworten müsste.

• Wie hoch darf die Entschädigung ausfallen?
• Welche Zinssätze sind tatsächlich erreichbar?
• Wie lassen sich Instandhaltung und Modernisierung langfristig finanzieren?
• Welcher zusätzliche Beitrag aus dem Landeshaushalt wäre politisch und wirtschaftlich vertretbar?

Die Modellrechnung des Kieler Ökonomen liefert darauf keine endgültige Antwort. Sie zeigt jedoch, dass die Finanzierung bei einer Entschädigung von 16 Milliarden Euro und den angenommenen Kreditbedingungen nicht allein aus den anfänglichen Mieteinnahmen getragen werden könnte.

Ob Berlin die Wohnungen dennoch übernehmen sollte, hängt damit nicht ausschließlich von der Frage ab, ob die Rechnung von Anfang an einen Überschuss ergibt.

Entscheidend ist vielmehr, welchen langfristigen wirtschaftlichen und gesellschaftlichen Wert das Land durch die Übernahme schaffen könnte – und welche finanziellen Belastungen es dafür bereit wäre zu tragen.

Denn die Vergesellschaftung würde zwar bestehende Immobilien in Gemeineigentum überführen.

Die Finanzierungskosten verschwinden mit dem Eigentümerwechsel jedoch nicht.